내 집 마련은 모든 사람들의 꿈일 것입니다. 그 꿈에 다가가는 방법 중 하나가 청약 당첨입니다. 청약을 넣었다. 청약에 당첨되었다는 말은 흔히 듣지만, 사전청약이란 단어는 다소 생소합니다.
이번 글에서는
사전청약은 무엇인지,
일반청약과는 차이점은 무엇인지,
어떤 점의 주의 깊게 봐야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
1. 사전청약과 일반청약의 차이
사전 청약은 말 그대로 최종 본청약 이전에 사전에 청약을 받는 것입니다. 일종의 '예약'에 해당합니다.
지구지정 → 지구계획 승인 → 사업승인 → 주택착공 → 주택청약
위의 순서가 일반적인 청약의 흐름입니다. 간단히 말해서 아파트를 짓기 시작(착공)한 뒤에 청약을 받는 것이 일반청약입니다.
그러나 사전청약으로 진행하게 되면 조금 달라집니다.
지구지정 → 지구계획 승인 → 사전청약 → 사업승인 → 주택착공 → 본청약
즉, 아파트 착공에 들어가기에 앞서, 그리고 사업 승인에 앞서 청약을 받습니다. 그리고 사전 청약 이후에 본청약이라는 관문이 하나 더 있습니다.
2. 사전청약을 하는 이유
사전청약의 개념은 알겠는데, 이쯤되면 왜 사전청약을 하는지 궁금해지게 됩니다. 그냥 일반청약을 하면 되지, 본청약까지 남아 있는 사전청약을 하는 이유가 뭘까요? 청약을 넣는 사람들에게 어떤 이득이 있을까요?
현재는 3기 신도시에 대하여 민간분양, 공공분양의 사전청약을 하고 있습니다. 사전청약은 정부가 주도하는 것이라 생각해도 무방합니다. 사전청약의 목적 자체가 주택 수요을 분산시키는 데 있기 때문입니다.
일반청약의 경우 착공 이후에 실행하기 때문에 청약 후 입주까지 1~2년입니다. 하지만, 사전청약은 본청약 1~2년 전에 받습니다. 즉, 사전 청약으로부터 실입주까지는 3~5년 정도 걸릴 수 있습니다. 이 내용이 핵심입니다.
사전청약을 받음으로써, 서울과 수도권의 주택 수요를 줄일 수 있습니다. 서울과 가까운 수도권에 신도시를 만들고, 그곳에 입주할 수 있도록 청약을 미리 받음으로써, 서울로의 쏠리는 관심과 실수요를 분산시킬 수 있는 것입니다.
그 이유는 사전청약 당첨 이후 본청약 당첨 때까지, 청약 당첨 조건을 유지해야 하기 때문입니다. 쉽게 말하면, 사전청약 당첨 이후에도 조건을 유지하지 못하면 탈락됩니다.
가계마다 상황은 다르겠지만, 청약 신청자를 위한 다기 보다 국가의 주택 수요 조절을 위한 제도라는 느낌이 강합니다.
3. 사전청약에도 공공 분양, 민간 분양이 있다??
일반 분양도 민간기업이 시행하는 민간분양과 공공분양으로 구분되듯, 사전청약에도 공공분양과 민간 분양이 있습니다. 큰 틀에서는 일반 분양의 것과 차이가 없습니다.
눈에 띄는 차이는 일반과 특별공급의 비율과 당첨 후 제한 사항에 있습니다. 이 내용에 대해서는 주의사항 부분에서 따로 설명하겠습니다.
3. 사전청약 자격 요건?
공공 사전 청약 기준으로 중요한 부분만 알아보겠습니다.
1) 무주택 세대
세대 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대이어야 합니다. 일반 분양의 경우 1 주택자라도 2순위 청약을 할 수 있는 경우가 있지만, 사전청약은 그렇지 않습니다.
2) 소득 기준
2022년에 분양되는 사전청약 건의 경우 아래 소득 기준 이하이어야 합니다.
위의 비율은 2021년도 도시근로자 가구당 월평균 소득입니다. 특별공급의 경우, 비율이 다를 수 있습니다. 예를 들어 다자녀가구일 경우 월평균 소득액 120%가 기준입니다. 신혼부부의 경우 배우자 소득이 없으면 100%, 있으면 120%를 적용받습니다.
3) 입주자 저축
요즘은 대부분 청약종합저축을 사용할 것이기 때문에 큰 문제는 없을 것입니다. 하지만, 과거의 청약저축, 청약예금, 청약부금을 이용한다면 청약 가능 대상인지 확인이 필요합니다.
이 외에도 자산규모, 거주 지역에 따라 청약 가능 조건이 달라질 수 있습니다.
자세한 내용은 아래의 공공사전청약 FAQ를 다운로드 받아 보시기 바랍니다.
4. 사전청약 진행 시 주의 사항
1) 부적격으로 당첨 취소될 경우?
의외로 부적격 당첨이 되는 경우가 많습니다. 이 경우에는 아래와 같은 페널티가 생깁니다.
<사전청약 부적격 당첨 취소시>
- 공공 사전 청약 당첨 취소 : 민간 사전 청약 및 일반청약 가능, 일정기간 공공 사전청약 참여 제한
- 민간 사전 청약 당첨 취소 : 공공 사전청약 가능, 일정기간 민간 사전청약 및 일반 청약 참여 제한
2) 사전 청약 당첨 후 포기한다면?
사전 청약 이후에는 본청약이 있습니다. 본청약까지 1~2년의 시간이 걸리기 때문에, 그 사이에 청약 사실을 포기해야 할 수도 있습니다. 이때, 공공분양이었는지, 사전분양이었는지에 따라 차이가 있습니다.
<사전청약 당첨 후 포기 시>
- 공공 사전 청약 당첨 포기 : 민간 사전 청약 및 일반청약 가능, 일정기간 공공 사전청약 참여 제한
- 민간 사전 청약 당첨 포기 : 제한 없음
3) 사전 청약 당첨 후 재 청약 가능???
사전청약은 확정적인 것이 아니기 때문에 다른 일반 청약은 가능합니다. 단지, 공공이든 민간이든 '사전청약'에만 참여할 수 없습니다.
4) 분양가가 미확정???
사전청약 시의 분양가는 추정 분양가입니다. 실제 분양가는 본청약 때 변경될 수 있습니다.
5. 사전 청약... 과연 할만한 것인가?
사전청약이 가진 가장 큰 문제점은 본청약 그리고 실입주까지의 시간입니다. 사전 청약으로부터 본청약까지 약 1~2년 실입주까지는 3~5년이란 시간에 어떤 변수가 생길지 모르는 것입니다. 물론 사전청약 사실을 포기했을 때의 페널티가 일반 분양에 비해 낫지만, 결정권에 제약이 걸리는 건 어쩔 수 없습니다.
본청약 때까지 무주택을 유지해야 합니다. 그 의미는 본청약 전까지 월세나 전세로 거주를 해야 하는데, 그 사이에 전셋값이 요동친다면, 심적으로 부담이 될 것입니다.
다른 청약에 참여하는데도 제한이 됩니다. 조건에 문제가 없더라도 심리적으로 주저하게 되는 순간이 생길 것입니다. 사전 당첨된 곳보다 월등히 좋은 곳이라면 신청해보겠지만, 자칫 좋은 기회를 놓칠 수도 있습니다.
가장 큰 문제점은 본청약에서 떨어질 수 있다는 점입니다. 사전청약부터 본청약까지 그 시간을 견뎌냈는데, 탈락한다면... 그 시간은 누가 보상을 해줄 수 있을까요? 전적으로 자신의 책임으로 감내해야만 하는 것일까요.
판단은 여러분의 몫입니다.
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