7월과 9월은 아파트 재산세를 납부하는 월입니다.
아파트와 같은 자산을 가진다는 것은 행복한 일이지만, 세금이 나가는 것은 마냥 기쁜 일은 아닙니다. 사람의 심리가 가진 것, 얻는 것보다 잃는 것에 더 큰 의미를 부여하기 때문입니다. 하지만, 대한민국 국민이라면, 납세의 의무가 있죠. 네, 권리가 아닌 의무입니다.
만약, 아파트를 보유하고 있다면, 7월과 9월에는 재산세는 내야 한다는 사실을 반드시 명심하시기 바랍니다. 아직 고지서를 받지 않았더라고, 위택스(접속) 에 접속하셔서 납부해야 할 재산서를 확인하셔야 합니다. 제 때 재산세를 납부하지 않으면, 가산세가 부과됩니다.
그렇다면...
아파트 재산세 계산 방법은 어떻게 하나요?
고지서에 명시된 금액을 믿어도 될까요? 복잡하지 않고,
쉽게 계산할 수 있는 방법이 있을까요?
1세대 1주택 기준으로, 실제 고지서를 보면서 계산을 해보도록 하겠습니다.
글의 끝에 정말 중요한 이야기가 있으니, 꼭 끝까지 읽어주시기 바랍니다.
1. 아파트 재산세 계산 흐름
위 그림은 아파트 재산세를 계산하기 위한 흐름입니다.
먼저 보유하고 있는 아파트의 공시가격을 알아야 합니다. 부동산 공시 가격 알리미(서비스 이동)를 이용하면 됩니다. 단, 등기가 나오지 않은 신축 아파트의 경우, 일반적인 서비스로는 확인이 어렵습니다. 구청 세무과에 문의하셔야 합니다.
공시가격을 알았다면, 이제 과세 표준을 구할 차례입니다.
과세표준은 '공시가격 x 공정시장 가액비율'로 계산합니다. 일반적인 공정시장가액비율은 60%입니다. 단, 2021년 적용된 '1 주택자가 보유한 공시 가격 9억 원 이하 주택 재산세율 인하' 내용을 적용하면 공정시장가액비율은 45%가 될 수도 있습니다.
과세표준이 구해졌다면, 세율을 적용해야 합니다. 1세대 1 주택자가 아니라면, 표준세율을 적용하면 됩니다. 1세대 1주택자라면, 세율특례를 적용하면 됩니다.
여기까지 계산하면 산출세액을 구할 수 있습니다. 이 후에 감면 내용을 적용하거나, 세부담상한율을 적용하면 최종 납부할 세액이 계산됩니다. 세부담상한율은 지난해 납부 세액에 비해 금년도 재산세 산출세액이 높을 때 필요한 값입니다. 집값이 급하게 상승함으로써 발생할 수 있는 세금 상승 폭을 제한해주겠다는 의도입니다.
<아파트 재산세 계산에 필요한 요소>
1. 아파트 공시가격
2. 공정시장 가액비율 60% (1 주택자의 경우 45%)
3. 적용받을 세율
벌써부터 머리가 아픈 것 같습니다.
이제 실제 사례를 보고 하나씩 계산해보겠습니다.
2. 1세대 1 주택, 아파트 재산세 실제로 얼마!!???
아래 그림은 제가 실제로 고지받은 2022년 재산세 7월분입니다.
7월분이라고 이야기드리는 이유는, 재산세는 1년에 2번 7월과 9월에 나누어 납부하기 때문입니다. 즉, 위의 세금은 1년 치의 절반이며, 저는 9월에도 416,060원의 재산세를 납부해야 합니다. 그렇다면, 제가 내는 재산세 총액은 832,120원 인 것이 됩니다.
앞으로의 글을 이해하기 편하도록, 위의 세금 항목을 1년 치로 환산해보겠습니다.
<2022년 아파트 재산세 세부내역>
1. 재산세 : 713,520 원
2. 지역 자원 시설세(소방분) : 49,480 원
3. 지방교육세 : 69,120 원
합계 : 832,120 원
어떻게 위의 세금이 계산되었는지 하나씩 알아보겠습니다.
1) 아파트 공시가격 확인
제가 거주하고 있는 아파트는 2021년 12월에 입주를 시작했습니다. 등기가 아직 나지 않은 상태이었기 때문에 해당 구청 세무과에 문의하였고, 584,000,000원이라는 답을 얻었습니다.
2) 공정시장 가액비율 얼마 적용?
저는 1세대 1 주택자입니다. 덕분에 제가 적용받은 공정시장 가액 비율은 45% 였습니다. 만약 제가 1 주택자가 아니었다면, 60%의 비율을 적용받았을 것입니다.
3) 과세표준
과세표준 = 시가표준액(공시 가격) × 공정시장 가액 비율
= 584,000,000 × 0.45
= 262,800,000 원
산출된 과세표준은 262,800,000원입니다.
4) 적용받을 세율과 산출 세액 구하기
1세대 1 주택이기 때문에 세율 특례를 적용받습니다. 그리고 과세표준이 1.5억 초과 3억 원 이하입니다.
따라서, 12만 원 + 1.5억 원 초과금액의 0.2%가 산출세액입니다.
산출세액 = 120,000 + (과세표준 - 150,000,000) × 0.2%
= 120,000 + (112,800,000 × 0.002)
= 345,600 원
그런데!!! 이 산출세액을 앞서 '고지된 재산세의 1년 분인 713,520 원'과 비교하면 차이가 있는 것을 알 수 있습니다. 도시지역분이 빠져 있기 때문입니다.
5) 재산세... 그 끝은 어디인가?
최종 납부하는 재산세는 산출된 산출세액에 추가로 '도시지역분', '지방교육세', '지역자원시설세' 등이 더해집니다.
i). 도시지역분 계산법
재산세의 과세표준의 0.14%가 도시지역분입니다.
도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
= 262,800,000 × 0.0014
= 367,920 원
고지서에 명시된 재산세 (356,760원)이 맞는지 계산해 보겠습니다.
재산세 = (산출세액 + 도시지역분) / 2
= (345,600 + 367,920) / 2
= 356,760 원
ii) 지방교육세
지방교육세는 산출 세액의 20%입니다.
지방교육세 = 산출세액의 20%
= 345,600 × 0.2
= 69,120 원
iii) 지역 자원 시설세(소방분)
이 세금은 토지와 건축물 분에서 건축물분의 공시지가로 계산을 해야 합니다. 아파트의 경우 공시 가격이 토지와 건축물이 하나로 합쳐진 형태이기 때문에 계산이 어렵습니다. 때문에 추가 설명은 생략하겠습니다.
6) 최종 납부할 세금
최종적으로 납부할 세금은 아래와 같습니다.
납부할 세금 = 산출세액 + 도시지역분 + 지방교육세 + 지역자원시설세
= 345,600 + 367,920 + 69,120 + 45,480
= 828,120 원
몇 차례 설명드린 바와 같이 위의 계산된 세금은 1년 치입니다. 때문에 7월과 9월에는 각각 416,060 원을 납부하게 됩니다.
3. 산수, 수학 포기자를 위한 아파트 재산세 계산 방법
잘 따라오셨더라도, 머리가 지끈지끈하실 듯합니다.
구청 세무과에서 실수하지 않는 한, 고지서가 틀릴 가능성은 없습니다. 위와 같이 하나하나 계산해보실 일도 잘 없을 것입니다. 다만, 이런 아파트 재산세 계산법을 알고 있으면, 부동산 투자를 하는 입장에서 나가게 될 세금을 미리 계획할 수 있을 것입니다. 부동산 투자는 단순히 싸게 사서 싸게 파는 것이 아니니까요. 부동산 투자의 핵심은 세금이니까요.
그렇다고, 일일이 모든 계산을 직접 하긴 어려울 것입니다. 이런 계산을 도와주는 서비스가 있습니다.
바로 부동산 계산기입니다.
저도 직접 계산해보고 나서야 이 서비스의 존재를 알았는데, 지역자원시설세를 제외하고, 정확한 계산 결과를 확인할 수 있었습니다. 몇몇 서비스는 특례세율이 적용되지 않는 것들도 있어 부정확합니다. 하지만, 이 부동산 계산기는 변하는 세법도 잘 적용하여 업데이트하는 것으로 보입니다.
위의 그림에서 볼 수 있듯이, 1 주택 여부는 물론, 공시 가격을 입력하는 란이 있습니다. 미리 준비한 정보를 입력하고 '계산' 버튼을 누르면 곧바로 아파트 재산세 계산 결과를 확인할 수 있습니다.
이 계산 결과와 우리가 앞서 보았던 계산 결과를 비교해보실.... 필요도 없습니다. 정확합니다. :)
앞으로 이 부동산 계산기를 종종 활용하게 될 것 같습니다. 재산세뿐만 아니라 취득세, 양도소득세 등 다양한 서비스가 있습니다. 여러분도 잘 이용해보시면 큰 도움이 될 것입니다.
4. 세율 혜택은 언제까지???
이번 글에서는 1세대 1 주택, 공시 가격 6억 이하를 기준으로 예를 들어 설명했습니다. 다행스럽게도 특례세율도 적용해볼 수 있었습니다. 하지만, 이 세율 인하는 2021년 ~ 2023년까지만 적용된다고 합니다.
물론, 상황에 따라 연장도 가능할 것입니다. 하지만, 내년이 마지막 혜택이 될 수도 있습니다.
이 내용에서 알 수 있듯이, 부동산 정책은 자주 바뀝니다. 때문에, 부동산 세금에 대해서는 늘 관심을 가지고 있을 필요가 있을 것입니다.
재산세를 납부하는 것은 아까운 기분이 들지만, 분명 좋은 일입니다. '자산을 보유하고 있다'는 것이니까요. 단! 이왕 내는 세금, 왜 이만큼 내야 하는지를 알면, 조금은 납득이 되지 않을까요?
여러분이 성실한 납세자가 되는데 작은 도움이 되었길 바랍니다. :)
긴 글 읽어주셔서 고맙습니다.
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