'집은 내가 사는 게 아니라, 은행이 산다'는 웃지 못할 이야기가 있습니다.
그만큼, 집을 살 때는 은행 대출을 피할 수 없다는 말이지요.
지금 당장, 대출을 할 일이 있건, 없건, 대출 금리에 대해서 조금을 알고 계시는 편이 좋습니다.
이번 글에서는 대출 금리의 기준이 되는 MOR 금리와 COFIX 금리에 대해 알아보겠습니다.
그리고, 대출을 실행하는데 무엇이 정말 중요한지에 대해 알아보겠습니다.
최종적으로, 금리가 낮다고 다 좋은 것은 아니다란 사실을 알게 될 것입니다.
1. 대출금리는 어떻게 만들어지는가?
최종 대출 금리
= 기본 금리 - 우대 금리
= 기준 금리 + 가산 금리 - 우대 금리
위와 같이 최종 대출 금리는 기본 금리에서 우대금리를 뺀 값입니다. 기본 금리는 기준금리와 가산금리의 합입니다.
신문이나 뉴스에서 말하는 대출 금리는 위의 공식을 적용한 것입니다. 단, 보통은 우대금리를 제하지 않고 이야기하는 경우가 많습니다.
결론은 기준 금리, 가산 금리 그리고 우대 금리에 대해 알아야 합니다.
각각에 대해서 조금 더 자세히 알아보겠습니다.
1) 기준 금리
말 그대로 기준이 되는 금리입니다. 주택담보대출이나, 잔금 대출의 경우 보통 MOR이나 COFIX 금리를 기준으로 합니다. 은행마다 조금씩 다르긴 하지만, 이 기준 금리는 시기에 따라 대동소이합니다. MOR이나 COFIX 금리 추이에 대해서 자세하게 알면 좋지만, 간단한 차이만 알아도 무방합니다. 왜냐하면, 우리가 신경 쓴다고 해서 조절할 수도 예측할 수도 없기 때문입니다.
MOR과 COFIX의 차이에 대해서는 뒤에서 다시 다루겠습니다.
2) 가산 금리
가산 금리는 은행이 정한 금리입니다. 이 금리는 전적으로 은행의 재량에 달렸습니다. 이 가산 금리를 산정하는 것에는 기준이 없습니다. 나쁜 말로, 은행 맘대로입니다. 실제 예를 하나 들어보겠습니다.
은행은 이 가산금리를 고객 유치에 활용했습니다. 기준금리는 은행이 손댈 수 없기 때문에 가산금리를 낮춰서 더 많은 고객이 대출받을 수 있도록 했지요. 하지만, 지난 2021년 말엔 역전된 상황이 발생했습니다. 실제로 제 경우 2021년에 아파트 잔금 대출을 받을 일이 있었습니다.
이때, 우리나라에서 가계대출 총량을 제한하고 있었습니다. 은행에서는 무리해서 대출을 실행할 필요가 없었기 때문에, 오히려 가산금리를 높이는 결정을 내렸습니다. 저와 같이 대출을 해야만 하는 경우에는 울며 겨자 먹기로 높은 금리로 대출을 할 수밖에 없었습니다.
3) 우대금리
그나마 우대 금리는 대출을 받는 사람이 조절할 수 있습니다.
그런데, 말이 조절할 수 있다 뿐이지, 최대한으로 받지 않으면 손해인 그런 금리입니다. 언급한 바와 같이 최종 대출 금리는 기본 금리에서 우대 금리를 제한 값입니다. 우대 금리를 최대한으로 받지 않으면, 그만큼 대출 금리가 높아지는 것이죠.
보통 우대 금리는, 대출 시행 금융사의 상품을 이용하게 만듭니다.
대표적인 예로, 카드 사용을 해야 한다거나, 적금 등의 통장 불입액, 잔고를 유지하게 하는 것입니다. 제 경우에는 카드 사용, 적금 가입, 자동이체 3건 이상 실행이 우대 금리 조건이었네요.
2. MOR 금리는 뭐고, COFIX 금리는 뭔가?
은행은 돈을 융통하게 만들면서 이익을 만들어내는 곳입니다.
우리에게 대출할 수 있는 돈은 어디에서 구할까요? 가장 먼저 떠오르는 것이 적금, 예금일 것입니다. 하지만, 적금/예금만으론, 대출금액을 감당할 수 없겠죠? 결국 은행도 다른 곳에서 돈을 구하게 됩니다.
크게 두 가지 방법입니다.
1) 다른 곳에서 돈을 빌려온다.
2) 채권(금융채)을 발행해서 현금을 확보한다.
1) COFIX 금리
1번에 해당하는 방법으로 정해진 금리가 COFIX (Cost of Funds Index : 자금조달비용 지수) 금리입니다.
국내 은행들이 제공한 자금 조달 관련 정보를 기초로 계산됩니다. 금융업에 종사하지 않는 한, 어떻게 계산되는지 까진 모르셔도 무방합니다. :)
대신, COFIX 금리 종류 2가지는 알고 계시면 좋습니다.
신규취급액 기준 COFIX
: 한 달간 신규로 취급한 수신상품 금액의 가중평균금리입니다.
잔액기준 COFIX
: 월말 보유하고 있는 수신상품 잔액의 가중평균금리입니다.
간단히 이야기하면,
신규 COFIX는 변동성이 빠르게 적용됩니다. 때문에, 금리 하락기인데 변동금리로 대출을 한다면 유리합니다.
반대로, 잔액기준 COFIX는 금리 변동이 늦게 적용됩니다. 금리 상승기인데 변동 금리로 대출한다면 유리합니다.
하지만, 이 유리하다는 것이 절대적 기준은 될 수 없습니다. 변동금리 주기가 어떤지에 따라서도 다를 수 있기 때문입니다. 무엇보다, 금리 인상 하락은 주식만큼이나 예측하기가 어렵습니다.
COFIX 금리에 대한 자세한 정보가 궁금하시면, 이 문장을 클릭하시기 바랍니다.
2) MOR 금리
2번에 해당하는 방법이 MOR(Market Opportunity Rate) 금리입니다. 시장 금리라고도 하죠.
해당 금융기관이 자체적으로 발행하는 채권을 뜻합니다.
보통 COFIX 금리에 비해서, 금리 변동성이 크다고 합니다.
하지만, 위의 표에서 볼 수 있듯이, 변동 기준이 다양합니다. MOR을 적용하는 경우에는 보통 3년 고정금리 혹은 5년 고정금리를 많이 사용합니다.
3) COFIX가 좋아요? MOR 이 좋아요?
정답은 없습니다.
무엇보다 은행마다, 대출을 할 때 사용하는 기준 금리가 다를 수 있습니다. 지난해 제가 대출을 할 때 2곳을 알아보았습니다. K 금융사의 경우에는 MOR 5년 고정금리를 적용했고, M 금융사는 COFIX 잔액 6개월을 적용했습니다. 당연히, 최종 대출 금리도 달랐지만, 단지 금리만 놓고 판단할 수는 없었습니다. 변동 주기가 얼마인지도 고려 사항이었으니까요.
4) MOR, COFIX 최신 금리는 어디서?
은행마다 MOR, COFIX 금리는 조금씩 다를 수 있습니다.
자주 사용하는 은행 앱이나, 웹페이지에서 확인하실 수 있을텐데요, 대략적으로 확인하시겠다면, 국민은행 사이트에서 보시는 것도 방법입니다. :)
국민은행 MOR 금리 확인 하기
3. 대출할 때, 이것은 꼭 알아보자!
1) 손품, 발품을 팔자
다양한 대출 중계 플랫폼들이 있지만, 개개인별로 대출의 종류나 상황들이 다릅니다. 그리고 기준 금리를 MOR로 하는지, COFIX로 하는지 알기는 어렵습니다. 일단은 손품 발품 팔면서, 대출받을 수 있는 곳을 최대한 알아보셔야 합니다. 수많은 후보군을 두고, 그중에 하나를 선택해야 합니다.
2) 최종 금리가 끝이 아니다.
MOR 기준으로 대출하는 은행에서 COFIX 적용을 요청할 수 없습니다. 반대로 COFIX를 기준으로 하고 있는데, MOR로 바꿔 달라해도 바꿀 수 없습니다. 우리가 할 수 있는 것은, 최선을 선택하는 것입니다. 왜 선택이라는 표현을 썼을까요?
최종 금리만이 아니라 고려해야 할 사항들이 있기 때문입니다.
제가 겪었던 기준을 예로 들어보겠습니다. 참고로, 저는 최소 2.6억 대출이 필요했습니다.
여러분이라면, 어떤 금융사에서 대출을 하시겠습니까?
제 경우에는 총 대출 가능 한도 금액, 최종 금리, 대출기간 보다 월 상환금액이 더욱 중요했습니다.
M사의 최종 금리가 0.4%나 낮았지만, 대출 기간이 5년 더 짧았고, 원금균등 상환방식이 적용되어 월 상환 금액이 약 35만 원 더 높았습니다. 물론, 원금균등 방식 특성상 상환해나갈수록 월 상환금액은 낮아집니다. 하지만, 6개월 변동이라는 것도, 제 가계를 운영하는데 큰 변수로 작용했습니다.
결국 전 K금융사에서 대출을 받았습니다. 심지어 M 금융사는 대출 가능 한도도 더 높았지만, K 금융사를 선택했습니다.
이 예시만 보아도, 최종 금리가 전부는 아니다는 사실을 알 수 있습니다.
금리 변동 주기, 대출 기간, 상환 방식까지 모두 고려를 해야 합니다.
4. MOR 이 뭔지, COFIX가 뭔지 몰라도 상관은 없다.
위에서 언급드린 바와 같이, 금융사에서는 대출 상품에 대해 어떤 기준 금리를 적용할지 정해져 있습니다.
사실 상, 협상의 여지는 없습니다. 물론, 대출이 원활할 때는 소비자가 왕이지만, 지금 2021~2022년처럼 대출 규제가 강화된 시기에서는 은행이 왕입니다.
은행을 탓해도, 나라를 탓해도 바뀌는 건 없습니다.
돈이 필요한 건 우리고, 우리는 수많은 선택지를 찾아야 합니다. 그리고 각자의 상황에 맞는 최선의 선택을 해야만 합니다. MOR이 뭔지, COFIX가 뭔지 아는 것보다, 각자의 가계 흐름, 현금 유동성(Cash Flow)을 충분히 고려하여 적절한 대출을 실행하시기 바랍니다.
긴 글 읽어 주셔서 고맙습니다. :)
어려운 시기, 대출을 실행하는데 작게나마 도움이 되셨기 바랍니다.
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