부동산 투자의 핵심은 무엇일까요?
물론, 부동산 투자의 꽃은 월세로 현금흐름을 만드는 것입니다.
하지만, 모든 투자가 그렇듯, 저평가된 투자처를 찾고, 싸게 사는 것이 우선시되어야 합니다.
이를 위해선 부동산 가격의 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 이 때 기본이 되는 것이 바로 '매매지수'확인입니다.
실제로 부동산 공부를 처음 하시다 보면, '매매지수'를 많이 언급한다는 사실을 알 수 있습니다.
이번 글에서는 매매지수가 무엇인지, 어떻게 찾아보고, 어떻게 해석해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
1. 매매지수, 누구냐 넌!?
매매지수의 공식적인 용어는 '매매 가격지수'입니다.
기준이 되는 시점으로부터 아파트, 주택의 매매 가격이 얼마나 오르고 내렸는지를 뜻합니다.
매매지수를 찾아보는 이유는, 아파트 가격의 전체적인 흐름을 파악하기 위함입니다. 이 흐름을 보고, 현재 아파트, 주택의 가격이 높은지 낮은지 알아볼 수 있습니다. 상대적으로 저평가된, 싼 지역을 찾을 때 활용할 수 있습니다.
관심 있는 지역과 물건의 실제 가격이 아닌, 상대적인 가격 변화를 알 수 있습니다.
그리고, 실제 거래가 되지 않은 주택의 가격도 통계에 포함되어 있다는 점에 유의하셔야 합니다.
2. 매매지수, 어디서 찾을 수 있나?
크게 두 가지 방법으로 확인 가능합니다.
1) 한국 부동산원
한국 부동산원 자체의 지수를 이용합니다. 여러 지역을 비교 분석할 때 유용합니다.
2) 아실
KB 부동산 지수를 이용합니다. 하나의 지역만 볼 때 사용하면 좋습니다.
3) 매매지수 확인법
한국부동산원 사이트에서 매매 가격지수를 확인하는 방법을 알아보겠습니다.
먼저 아래의 링크로 접속합니다.
i) 전국 주택 가격동향조사 → 종합주택유형 → 매매 가격지수 선택
위의 링크로 접속하면 기본적으로 선택이 되어 있습니다.
ii) 지역 및 검색 기간 설정 → 확인
시도별, 시도권역별, 시군구별, 시군구 권역별 등 상세하게 지역을 선택할 수 있습니다. 국내 전체의 매매지수를 보고자 하신다면 '전체'를 선택하면 됩니다.
시도권역별, 시군구 권역별은 특정 지역들을 묶어서 통계자료로 보여줍니다. 예를 들어 수도권 전체, 6대 광역시의 매매지수를 보고자 하신다면, 시도권역별을 선택하시면 됩니다.
가장 자세하게 세분화해서 볼 수 있는 방법은 시군구별입니다. 서울 강동구, 부산 동래구와 같이 '구 단위'의 세부지역으로 선택이 가능합니다.
검색기간을 설정하면, 해당 기간 동안의 매매지수 변화를 볼 수 있습니다.
이때, 기준 월이 정해지며, 그 시점의 매매 가격이 100으로 정해집니다. 기준 월 보다 매매가격이 상승하면 100 이상의 값이고, 하락했다면, 100 미만의 값으로 나타납니다.
기준 월은 사용자가 임의로 바꿀 수는 없습니다. 통계자료에서 이미 설정된 값을 기준으로 매매 가격지수 변화를 보여줍니다.
사실 기준 월을 바꾸는 것은 큰 의미가 없습니다. 매매 가격지수는 주택 가격의 흐름을 보는 것이지, 실제 매매가를 보는 것이 아닙니다. 그렇기 때문에, 기준 월이 바뀌어도 100인 시점이 언제인지만 차이가 있지, 그래프의 추이에는 변화가 없습니다.
3. 매매지수, 무엇을 보아야 하는가!?
앞서 이야기한 바와 같이, 매매 가격의 변동 추이를 가장 먼저 확인할 수 있습니다.
현재의 주택 가격이 이전에 비해서 높은지 낮은 지를 알 수 있고, 이를 통해 저평가되었는지 고평가 되었는지를 가능할 수 있습니다.
그리고, 다른 지역과 비교해서 상대적으로 저평가된 지역을 찾을 수도 있습니다.
위 그림은 2015년 1월부터 2022년 5월까지의 부산, 대구, 울산, 경남의 매매 가격지수입니다. 기준 월은 2021년 6월입니다.
부동산에 관심이 없으신 분이라도, 2020년 이후 집값이 많이 상승한 것을 알 것입니다. 하지만, 경남의 경우 2020년에 오히려 매매지수가 낮았고, 현재도 전고점 수준임을 볼 수 있습니다. 반대로 대구의 경우 2021년까지 매매 가격이 상승하다가 다시 하락하고 있음을 볼 수 있을 것입니다.
대구는 왜 매매지수가 하락할까요? 같은 경상권인데, 부산, 울산, 경남은 상승하는 가운데 대구만 왜 하락하고 있을까요?
투자는 여기서부터 시작됩니다.
매매지수를 보는 이유가 바로 이것입니다.
매매 가격지수는 절대적인 데이터가 아닙니다. 이 자료 하나만으로 투자 지역, 투자 매물을 결정할 수는 없습니다. 하지만, 이 자료를 통해서 투자의 시작 시기나 지역을 좁혀나갈 수 있을 것입니다.
이처럼 추이를 보고, '왜 높을까?' '왜 낮을까?'라는 의문점이 되는 지역을 찾습니다. 그렇게 관심 지역을 정하고, 그 이유가 무엇인지 알아보아야 합니다. 관심지역을 정하고 그 안에서 세부적으로 물건을 찾기 시작합니다. 고평가인지 저평가인지, 저평가된 물건은 어디가 있는지 알아봅니다.
매매지수를 보는 이유는 부동산 투자의 시작이라 할 수 있는 '지역 선정'을 위해서입니다.
매매지수를 볼 수 있다고 해서 부동산 투자를 할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
그렇지만, 매매지수 없이 부동산 매매를 한 다는 것은, 묻지도 따지지도 않는 투자와 같습니다.
여러분의 투자에 조금이나마 도움이 되시기 바랍니다. :)
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