2022년 7월 21일 윤석열 정부의 세제개편안이 발표되었습니다.
세제개편인만큼 다양한 분야의 세금에 대한 개편안이 있는데, 그중에서도 이번 글에서는 종부세(종합부동산세)에 대해 알아보겠습니다.
그리고, 어떤 점을 주의해서 봐야하는지, 종부세 계산은 어떻게 하는지도 함께 알아보겠습니다.
1. 2023년 부터 달라지는 종부세(종합부동산세) 내용
이번 2022년 7월 21일 세제개편안에서 부동산에 대한 내용은 종합부동산세에 집중해 있습니다.
그 내용들 중에서도 크게 3가지의 큰 변화가 있었습니다. 다주택자에 대한 징벌적 과세를 철회하고, 세부담을 정성화 하겠다는 취지의 내용들입니다.
1) 주택분 종부세 세율 조정
2022년 현재까지 종합부동산세는 보유 주택수에 따라 세율이 달랐습니다.
이번 세제개판안에서는 주택수에 따른 세율 내용을 없애고, 주택 공시가격 총합으로 세율을 매기기로 결정하였습니다.
지난 번 종부세 세율의 경우 3 주택 이상일 경우 최대 6%의 세율이 적용되었지만, 이번 개편안에서는 최대 2.7%입니다.
또한, 12억 초과 50억원 이하 구간을 12억 초과 25억 이하, 25억 초과 50억 원 이하로 세분화한 것도 눈에 띕니다.
2) 종부세 기본공제금액 상향
종부세를 내셔야 할 분들이라면 잘 알겠지만, 세율의 기준이 되는 것은 과세표준입니다.
이번 세제개편안에서는 기본공제금액 또한 상향되었습니다.
기본공제금액은 과세표준을 산출하는데 필요한 금액입니다. 보유한 주택, 아파트의 공시 가격에서 얼마를 공제하는지에 따라 과세표준이 달라지고, 과세표준에 따라 세율이 달라지는 만큼 아주 중요한 내용입니다.
급등한 아파트 가격을 반영한 만큼 2주택 이상의 경우 9억 원을 공제합니다. 1세대 1 주택자의 경우 12억 원을 공제받을 수 있게 되었습니다. 여기에서 중요하게 볼 부분은 '종부세는 인별 과세'라는 점입니다.
만약, 보유하고 있는 주택이 1개인데, 부부와 공동명의라 가정하겠습니다. 그렇다면, 일반 공제금액 9억원을 적용받습니다.(공동명의는 1세대 1 주택에 해당하지 않음) 하지만, 부부 각각에게 9억 원을 적용하기 때문에 최대 18억의 기본공제를 받을 수 있습니다.
종부세가 걱정되는 고가의 아파트를 매입한다면, 공동명의를 고려해봄 직도 하겠습니다.
3) 세부담 상한선 조정
세부담 상한이란, 공시가격이 전년대비 급상승함에 따른 과도한 세부담을 막아주기 위한 제도입니다. 위의 표에서 볼 수 있듯이, 주택수와 무관하게 150% 상한으로 고정되었습니다. 간단히 말해서, 주택수 상관없이, 전년 대비 150% 를 초과하는 종부세는 나오지 않는다는 것입니다. 위에서 언급한 내용은 2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분 부터 적용입니다. 즉, 2022년 올해는 고지 받은 금액대로 세금을 내셔야 합니다.
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택에 대하여 세금이 매겨집니다. 위의 세제개편안은 사실상 2023년 12월에 낼 종부세와 관련된 내용이라 생각하시면 되겠습니다. 먼 미래라 생각되시겠지만, 이 내용들을 알고 모르냐에 따라 부동산 투자 방향이 달라질 것입니다.
2. 꼭 한 번 짚고 넘어야 가야 할 점들!!!
1) 세제 개편안의 내용이 모두 확정은 아니다.
앞서 언급드린 3가지 세제개편안은 모두 확정입니다. 2023년부터 적용될 내용이라는 사실만 기억하시면 되겠습니다.
하지만, 이번 개정안들 중에 미확정인 건들이 있습니다. 대표적인 것이 아래의 '1세대 1 주택자 특별공제 한시 도입'입니다.
2022년 종부세 납부는 12월에 있을 것입니다. 그 종부세 납부를 할 때 기본 공제금액을 총 14억 원(기본 공제 11억 + 추가 3억 공제)으로 해주겠다는 내용입니다. 하지만, 이 내용의 하단을 잘 보시면, '8월 임시국회 논의 추진'이라고 되어있습니다. 정부에서 힘껏 추진하겠지만, 불발될 수도 있는 것입니다. 통과만 된다면 고가 아파트를 보유한 1세대 1 주택자 분들에겐 희소식일 것입니다.
이와 같이, 8월 임시 국회 논의 추진으로 되어 있는 세제 개편안이 몇 개 더 있기 때문에, 뉴스나 신문의 정보를 얻을 때 주의를 해야 할 것입니다.
2) 종합부동산세는 국세다!!!
주택, 아파트를 보유하고 있으면 자연스럽게 내야 하는 세금이 보유세입니다. 이 보유세는 재산세와 종합부동산세 두 가지가 있습니다. 재산 세세는 지방세인데 반해, 종부세는 국세입니다. 결국 내는 세금이지만, 지방세냐, 국세냐에 따라 달라지는 것이 있습니다. 바로 카드로 결제할 때 수수료 발생 여부입니다.
지방세 수납 대행 기관은 자금운용을 할 수 있습니다. 지방세 수납대행 기관인 카드사가 납부된 지방세수를 일정기간 운용함으로써 이득을 얻는 대신 카드수수료를 납부하는 방식입니다. 덕분에 결제자는 카드 수수료를 내지 않습니다.
관련글) 지방세 (재산세, 자동차세) 카드 혜택 정리해 드립니다. (수수료 걱정 X)
하지만, 국세는 그런 시스템이 없다고 합니다. 즉, 카드 수수료가 온전히 납세자(결제자)의 몫이 됩니다.
무려 0.8%입니다.
한편으로는 한 번에 큰돈이 나가는 것보다, 수수료가 부과되더라도, 카드사의 할부를 이용하는 것이 좋은 방법일 수도 있습니다. 각자의 자금 운영 상황에 따라 선택하실 필요가 있습니다.
3. 종부세.... 얼마면 돼!??
종부세 계산법과 세제 개편 전과 후에 따른 차이에 대해서 알아보겠습니다.
1) 종부세 계산 공식
최종세액 = 종부세액 - 재산세 중복분 - 기타 세액 공제
단어 하나하나가 익숙하지 않고, 어려워만 보입니다. 하나씩 알아보겠습니다.
i) 종부세액
과세표준에 해당 구간에 따른 세율을 곱한 값입니다.
종부세액 = 과세표준 x 세율
※ 과세표준 = (주택 공시 가격 합산액 - 공제금액) x 공정 시가액비율 60%
ii) 재산세 중복분
종합부동산세를 내기 전에 재산세 납부가 있을 것입니다. 이미 납부한 재산세에 해당하는 부분을 제외해야 하기 때문에 필요합니다.
재산세 중복분 = ㉠ X (㉡ / ㉢)
㉠ 해당 연도 재산세액
㉡ 과세표준 표준세율 재산세액
㉢ 총 표준세율 재산세액
※ 과세표준 표준세율 재산세액
= (공시 가격 - 공제액) x 공정시장가액비율 60% x 재산세 공정시장가액비율 60% x 세율 0.4%
iii) 기타 세액 공제
우선 위의 3가지 값(종부세액, 재산세 중복분, 기타 세액공제)을 구하면 납부해야 할 종합부동산세 금액을 확인할 수 있습니다. 기타세액 공제에는 장기보유, 고령자 공제, 세부당 상한 등의 내용이 포함되어 있습니다. 또한, 최종 납부액에는 농어촌 특별세(종부세의 20%)도 포함됩니다.
자세한 내용은 따로 정리해보도록 하겠습니다.
2) 종합부동산세 계산 예시
i) 15억 아파트 1채 보유, 1세대 1 주택자
2022년 기준 1세대 1 주택자의 공제금액은 11억 원입니다. 과세표준이 2억 4천만 원이기 때문에, 0.6%의 세율이 적용됩니다. 산출된 종합부동산세는 1,440,000원입니다. 여기에 재산세 중복분을 제하고, 농어촌 특별세를 추가하면 최종 납부액은 1,209,600원입니다.
만약, 공시 가격이 오르지 않는다는 전제하에 세제개편안을 적용하면 대략 얼마일까요?
공제금액이 12억이고, 세율은 0.5%가 됩니다. 우선 종합부동산세가 90만 원으로 계산되어 54만 원이 더 낮아집니다. 최종적으로 재산세 중복분을 제하고 농어촌 특별세를 부과하면 100만 원을 넘기지 않을 것입니다.
ii) 15억 아파트 1채 보유, 50:50 공동명의
똑같은 금액의 아파트 1채를 부부가 50:50으로 공동명의라면 어떨까요?
종부세는 인별과세이고, 공동명의는 1세대 1 주택에 해당하지 않습니다. 때문에 공시 가격은 부부 각각 7.5억이며, 공제금액 또한 각각 6억입니다. 위의 계산 값 319,015원은 1명에 대한 종부세이기 때문에 부부가 낼 총세금은 638,030원입니다.
같은 금액의 아파트이지만, 개인명의냐 공동명의냐에 따라 종부세 최종금액이 큰 차이가 난다는 사실을 알 수 있습니다. 그런데, 이 아파트의 공시 가격이 변하지 않는다는 가정하에, 세제개편안을 적용한다면, 2023년 종부세는 얼마일까요?
0원입니다.
세제개편에 따른 2023년 공제금액이 9억 원입니다. 공시 가격의 절반인 7.5억보다 높기 때문에 종부세는 없습니다. 공시 가격이 18억까지 올라도 공동명의를 유지한다면, 종부세는 0원이 됩니다.
4. 세제개편안을 꼭 기억해야 하는 이유
앞서 이야기 한 바와 같이 부동산 투자 방향을 잡기 위함입니다. 깔고 앉을 집 한채만 보유하더라도, 그 주택이 얼마인지에 따라, 그리고 공동명의 여부에 따라 종부세 부과 대상일 수도 아닐 수도 있습니다. 납세의 의무가 있는 것은 사실이지만, 정보와 방법을 알면, 세금을 내지 않을 수도 있습니다.
무엇보다, 바뀌는 개편안에서는 주택수에 따른 세율 차등도 없습니다. 공시 가격 합산액으로만 계산하기 때문에 복잡하지도 않습니다. 이번 기회에 종부세에 대해 확실히 알고, 앞으로 부동산 투자 방향을 잡고, 멋진 그림을 그려나가시기 바랍니다.
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