부동산 초보, 부린이라면 주목!!! - KB 시계열 데이터! 무엇을 봐야 하나???

부동산 투자 공부를 하시는 분이라면, KB 시계열 데이터에 대해 들어본 적이 있을 것입니다. 특히나 부동산 공부를 이제 막 시작한 초보, 부린이시라면 이 시계열 데이터에서 무엇을 봐야하는지가 제일 궁금할 것입니다.

중요하다는 이야기는 들었는데, 방대한 표와 숫자 앞에서 어떤 정보를 봐야하는지 막막하기 마련입니다. 이번 글에서는 KB 시계열 데이터에서 무엇을 봐야 하는지, 숫자가 어떤 정보를 의미하는지 알아보겠습니다.

자신이 초보라 생각한다면, 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.

1. KB 주간 시계열 데이터 다운로드

KB 시계열 데이터는 엑셀 파일로 제공됩니다. 때문에 웹브라우저나 스마트폰에서 보는 데는 어려움이 있습니다. 가급적 컴퓨터로 보시기 바랍니다. 이 데이터는 매주 금요일 오전에 업데이트됩니다.

1) KB 통계 자료실 접속(클릭)

위의 '접속'을 클릭하시거나, KB 부동산에 접속하신 뒤, 메뉴 → 'KB 통계'로 들어갑니다.

그다음, '주간 통계'에서 가장 최근의 '주간 시계열' 엑셀 파일을 다운로드합니다.

굳이 과거 데이터를 받으실 필요는 없습니다. 최근 데이터에 이전 데이터가 모두 포함되어 있기 때문입니다.

단! 특정 기간의 주간 상승/하락률 상위 지역을 보고자 하신다면, 해당 기간의 데이터를 보시는 편이 좋습니다. 그 이유는 뒤에서 따로 설명드리겠습니다.

위와 같은 방법으로 주간 시계열 파일을 다운로드하신 뒤 열어보면, 아래와 같은 화면을 만나게 됩니다.

기본적으로 '요약' 페이지가 열릴 것입니다.

요약 페이지를 보시면, 대략적으로 어떤 데이터이구나~~ 느낌을 받을 것입니다.

어려움을 느끼는 것은 '요약'이 아니라 다른 탭들입니다.

엑셀 화면 하단을 보면, 매매 증감, 전세 증감, 매매지수, 전세 지수 등등 다양한 탭이 있습니다. 그리고 그 탭을 눌러보면, 그때부터 숨이 탁 막히기 시작합니다.

뜻을 알 수 없는 숫자와 색깔이 나타나며, 숫자와 친하지 않다면, 머리가 어질 해짐을 느낄 것입니다. 이러한 데이터의 탭이 여러 개 있다는 것만 봐도 이 파일과 친해지기 어려울 수 있겠다는 생각이 들 것입니다.

하지만, 초보는 딱 3가지만 보시면 됩니다.

2. 일단 3가지만 볼 것!!!

부동산 초보, 부린이일 때 KB 주간 시계열에서 봐야 할 것은 요약과 증감 그리고 지수 딱 3가지입니다. 증감과 지수는 매매 그리고 전세로 나누어져 있지만, 데이터를 보는 방법은 매매나 전세나 동일하기에 3가지로 생각하시면 됩니다.

1) 요약 탭

요약은 Top 10 지역을 볼 수 있습니다.

어떤 Top 10이냐 하면, 매매와 전세 가격이 가장 많이 상승한 지역 그리고 가장 많이 하락한 지역을 볼 수 있습니다. 그리고 상승과 하락폭이 지난주 대비 큰 지역, 지난해 말 대비 큰 지역으로 구분되어 있습니다.

위의 그림과 같이 총 8 종류의 데이터를 볼 수 있습니다. 매매와 전세의 차이는 알고 계실 것이고, 상승지역, 하락 지역의 의미 또한 알고 계실 것입니다. 궁금할 만한 점은 금주 하락률, 전년말 대비 하락률일 것입니다.

A. 금주 상승/하락률은 지난주 대비해서 얼마나 상승했는지 반대로 하락했는지를 볼 수 있습니다. 위 데이터에서는 8월 8일 대비 8월 15일의 증감률 상위 10개 지역을 보여 주고 있습니다.

B. 전년 말대비 상승/하락률은 지난해 마지막 시계열 발행일 기준으로 얼마나 올랐고, 떨어졌는지 알 수 있습니다. 위 데이터에서는 2021년 12월 17일 대비 2022년 8월 15일의 증감률 상위 10개 지역을 보여주고 있습니다.

금주 상승/ 하락률 Top 10에 들어 있어도, 전년대비 Top 10에는 없을 수 있습니다. 이 경우에는 일시적으로 급증/감 했거나, 이제부터 상승/하락으로 변할 수 있는 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

반대로 전년대비 상승/하락 Top 10에는 있는데 금주 상승/하락 Top 10에 없다면, 증감률이 더뎌졌다고 판단할 수 있습니다.

금주 상승/하락에 있으면서 전년 대비 상승/하락에도 있다면, 꾸준하게 상승 혹은 하락 중인 지역으로 볼 수 있습니다.

여기까지 보시면 감을 잡으셨을 것입니다. KB 주간 시계열 데이터는 한 주만 본다고 해서 큰 의미를 찾기는 어렵습니다. 매주 업데이트되는 데이터를 보면서 지난주와의 차이, 지난주에는 없었던 변화된 지역을 볼 수 있는 눈이 필요합니다. 처음에는 당연히 어렵겠지만, 꾸준히 보다 보면 '어라?' 하는 때가 올 것입니다.

최근 몇 달간의 추세를 보고 싶으시다면 매매/전세 증감 데이터를 봐야 합니다.

2) 매매/전세 증감

매매/전세 증감 데이터는 '전 주 대비 증감률'이 지역별로 표기되어 있습니다.

전국에서부터 시도 전체 그리고 세부 구까지의 증감률을 볼 수 있습니다. 여기서 말하는 증감률은 지난주 대비 매매와 전세 가격이 얼마 정도의 상승 혹은 하락을 했는지를 뜻합니다.

위 데이터는, 8월 15일 데이터 중 매매 가격 하락률이 가장 컸던 서울시 도봉구의 매매 가격 증감률입니다.

2022년 8월 15일은 8월 8일 대비 0.38% 하락했고, 8월 8일은 8월 1일 대비 0.18% 하락했다는 뜻입니다.

매매/전세 증감률 데이터에서는 특별한 색깔을 볼 수 있습니다.

상승률이 높은 곳은 주황색(가을 단풍)으로, 하락률이 높은 곳은 파란색(겨울 얼음)으로 마킹되어 있으며, 그 폭이 클수록 색은 진합니다.

3) 매매/전세 지수

이제 매매/전세 증감률은 알았고, 지수는 무엇인지 궁금할 차례입니다.

지수는 절대 가격이 아니라, 특정 기준일 대비 얼마나 올랐는지를 볼 수 있는 데이터입니다.

2022년 8월 현재, 기준일은 2022년 1월 10일입니다. 해당 일자의 매매/전세 가격이 100이라 할 때, 현재 혹은 특정 날의 가격은 어느 정도인지 가늠할 수 있습니다.

위 데이터에서 서울시 도봉구의 현재 매매 가격 지수는 99.8입니다. 지난 2022년 1월 10일과 비교했을 때 0.2% 하락한 것으로 생각할 수 있습니다. 만약, 도봉구의 한 아파트가 2022년 1월 10일에 10억이었다면, 현재는 9억 9천8백만 원 정도인 셈입니다.

위와 같은 형태의 데이터이기 때문에 표로만 봤을 때는 한눈에 들어오지도 않거니와, 흐름을 파악하기 어렵습니다. 대신, 그래프로 바꿔본다면, 어떤 흐름으로 가격이 움직이는지 볼 수 있습니다.

3. 부린이를 위한 KB 주간 시계열, 간단 정리

요약 탭에서는 지난주 그리고 지난해 대비 상승과 하락 상위 지역을 볼 수 있습니다.
증감 탭에서는 전 주 대비 상승 하락을 볼 수 있습니다. 색상으로 표기가 되기에 상승과 하락이 급격 해지는 지역을 찾을 수 있습니다.
지수 탭은 기준일 대비 얼마나 상승했고, 하락했는지 볼 수 있습니다. 표로 봤을 때 보다 그래프로 바꾸었을 때 가격의 흐름을 보기 좋습니다.
KB 시계열 데이터에는 실제 가격은 나오지 않습니다. 흐름을 파악하는데 용이하며 저평가, 고평가 여부는 실제 가격을 제공하는 서비스를 이용하여야 합니다.

4. KB 주간 시계열만 보면 되는가?

위의 간단 정리에서도 언급한 바와 같이 주간 시계열은 큰 흐름을 보기 좋은 데이터입니다. 세부적인 데이터는 다른 서비스들(부동산 지인, 아실 등)를 이용해야 할 것입니다.

그리고, KB부동산에서는 매주 시계열뿐만 아니라 보도자료와 통계표도 제공을 하고 있습니다.

주간 시계열과 같은 페이지에서 다운로드 가능합니다.

주간 보도 자료는 한 주간의 핵심 변화를 볼 수 있고, 통계표에서는 주요 지역의 매매와 전세 이슈를 볼 수 있습니다. 때문에, 주간 시계열을 보기 전에 이 두 데이터를 먼저 보는 것을 추천드립니다. 주간 보도자료와 지역별 시황을 먼저 보고 나면, 시계열 데이터에서 어떤 지역과 데이터를 조금 더 신경 써서 봐야 하는지 감을 잡을 수 있기 때문입니다.