최근 부동산 고수님께 이런 이야기를 들었습니다.
지인 시장 강도가 시장을 조금 선행합니다.
시장 강도를 모니터링하세요.
그 말이 진짜인지 아닌지를 알려면, 부동산 지인에서 제공하는 시장 강도가 무엇인지, 어떻게 해석해야 하는지 그리고, 실제 매매지수와의 관계가 어떠한지 파악이 필요합니다.
부동산 지인에서 지역분석으로 들어가서 분석을 원하는 지역을 선정하면 위와 같은 차트를 볼 수 있습니다.
차트를 보면 매매와 전세가 흐름과 함께 시장 강도라는 데이터의 흐름 또한 볼 수 있습니다. 이름에서 대략적인 의미를 유추할 수는 있습니다. 아마도 시장의 매수, 매도 심리 정도(세기, 강도)가 아닐까 싶습니다.
하지만, 이 정도로는 데이터를 의미 있게 활용하는데 어려움이 있을 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 지인 시장 강도를 어떻게 해석, 활용해야 하는지 그리고 진짜 매매지수 보다 선행하는지 알아보겠습니다.
1. 시장 강도란???
먼저 부동산 지인에서 이야기하는 시장 강도의 의미에 대해 알아보겠습니다.
부동산 지인의 설명에 따르면, 해당 지역의 가격동향을 파악할 수 있도록 지원하는 지표라 합니다. 해당 지역의 가격이 움직이는 '힘'의 정도를 나타내는 것이며, 일정기간 누적시킨 '시세 변동의 값'이라 합니다.
설명을 봐도 뭔가 아리송합니다. 명쾌하게 이해하기가 어렵습니다. 하지만, 이 시장 강도를 명확하게 이해하기보다 흐름, 추세로 보는 것이 필요합니다.
2. 시장 강도는 어떻게 변하는가?
지역에 100개의 아파트가 있다고 가정하겠습니다. 이 100개의 아파트 가격이 변하는 정도에 따라 시장 강도도 변합니다.
1) 시장 강도가 '0'
시장 강도가 0이라는 것은 몇 가지 경우가 있을 것입니다.
대표적인 것이, 100개의 아파트 가격이 전혀 변하지 않는 경우입니다.
한편, 1개의 아파트 가격이 1억 상승했는데, 다른 1개의 아파트 가격이 1억 하락하고 98개의 아파트 가격이 변하지 않아도 시장 강도는 0이 될 것입니다. 매매, 전세의 상승과 하락이 50:50 혹은 떨어진 값과 오른 값, 버티는 값들을 종합했을 때 0이면, 시장 강도가 0이 된다고 볼 수 있습니다.
2) 시장 강도가 '플러스'
시장강도가 플러스 값을 가지는 경우는,
지역에서 가격이 상승하는 아파트가 늘어나는 경우입니다. 혹은 하락하는 아파트보다 상승하는 아파트가 더 많을 때도 해당할 것입니다.
시장강도가 점점 높아진다는 것은, 지역의 시세가 올라간다는 의미와, 상승하는 아파트 수가 늘어나는 것을 의미합니다.
3) 시장강도가 '마이너스'
반대로, 시장강도가 마이너스 값을 가지는 경우는,
지역에서 가격이 하락하는 아파트가 늘어나는 경우입니다. 혹은 상승하는 아파트보다 하락하는 아파트가 더 많을 때도 해당할 것입니다.
시장강도가 점점 떨어진다는 것은, 지역의 시세가 떨어진다는 의미와, 하락하는 아파트 수가 늘어나는 것을 의미합니다.
4) 여전히 잘 모르겠다면...
시장강도 값은 단순히 양수, 음수로 표현되지 않습니다. -100, 0, 100, 200 등등 수치로 표현되고 있습니다.
중요한 것은, 이 숫자의 의미를 해석하려 하지 말아야 한다는 것입니다. 수치가 증가하고 있는지 떨어지고 있는지에 집중해야 합니다.
아래 차트를 보면서 설명을 이어나가겠습니다.
좌측 파란 네모 기간을 보겠습니다.
2015년 9월부터 2016년 4월까지 약 7개월 정도 매매 가격이 소폭 하락한 시기입니다. 이때의 시장 강도 그래프를 보면, 마찬가지로 떨어지고 있습니다. 하지만, 실제 매매 가격이 떨어진 시점은 대략적으로 시장 강도가 100 이하로 떨어지기 시작한 시점입니다.
시장 강도가 꺾여서 하락하고 있지만, 값은 플러스 값이기 때문에, 가격이 큰 하락은 아니었습니다. 또한 시장강도가 플러스인 기간이 마이너스인 기간보다 길고, 절대값도 플러스인 때가 더 큽니다.
노란 네모 기간을 보겠습니다.
2016년 11월부터 2017년 4월까지는 시장 강도가 거의 0에 가까운 기간입니다. 매매 가격도 보합을 하고 있음을 볼 수 있습니다.
빨간 네모 기간을 보겠습니다.
2019년 5월부터 2021년 1월은 시장 강도가 점차 오르다 급상승한 기간입니다. 시장 강도의 기울기에 따라 매매 가격도 가파르게 오름을 볼 수 있습니다.
특이한 점은 2021년 2월부터 11월까지 입니다. 시장 강도는 마이너스 기울기로 가파르게 떨어지고 있습니다. 하지만, 매매 가격은 완만한 상승을 하고 있습니다.
마지막으로 우측 파란 네모를 보겠습니다.
시장 강도가 마이너스 값으로 전환된 시점입니다. 하지만, 매매 가격은 그 직전부터 조금씩 떨어지기 시작했습니다.
위의 예시에서 볼 수 있듯이, 시장 강도가 플러스면 상승, 마이너스면 하락으로 단순하게 볼 수는 없습니다.
시장 강도의 추세(오른다, 내린다)와 기울기(급하게 완만하게), 그리고 절대값의 정도를 보고 시세가 오를 것인지, 떨어질지 판단해야 합니다.
3. 시장 강도는 정말 KB 매매 증감률보다 빠를까?
예시 1) 세종
위 차트는 아실에서 확인한 매매 증감률과 매매지수의 흐름입니다.
오랫동안 횡보를 하다가 매매 증감이 솟아오른 시기는 2020년 1월입니다. 조금 공격적으로 봐서 증감이 플러스로 전환된 시점을 봐도 2019년 12월입니다. 그리고, 2019년 12월~2020년 1월부터 매매 지수 또한 오르기 시작했습니다.
그렇다면 부동산 지인의 시장 강도 변화는 어떠했을까요?
세종의 시장 강도는 2019년 9월 전까지 0~100 사이를 횡보하고 있었습니다. 작은 플러스 값이었던 영향으로 매매 가격도 천천히 상승하고 있습니다. 시장 강도의 기울기가 크지 않은 채, 플러스 값을 오랜 시간 유지했습니다. 때문에 매매 가격의 오름폭도 크지 않았습니다.
그러다가, 2019년 9월부터 시장 강도가 큰 폭으로 상승하기 시작했으며,매매 가격도 가파르게 오르기 시작한 것을 볼 수 있습니다.
주의 깊게 봐야 할 점은, 시장 강도가 상승하기 시작한 때가 2019년 9월로, 매매 증감률이 오른 2020년 1월에 비해 약 3개월 정도 빠르다는 점입니다. 시장 강도가 100 이상으로 오른 2019년 11월과 비교해도 매매 증감률 상승에 비해 1~2개월 앞서고 있습니다.
예시 2) 창원시 성산구
KB시계열 데이터를 기반으로 하는 아실의매매 증감이 플러스로 된 시점은 2019년 12월입니다.
지인의 시장 강도 변화는 어떠할까요?
시장 강도가 마이너스에서 플러스로 전환된 때는 2019년 8월입니다. KB 매매 증감률이 마이너스에서 플러스로 전환된 2019년 12월보다 약 3~4개월 빠릅니다.
물론, 매매증감률이 최저점에서 점차 오르기 시작한 때인 2018년 4월입니다. 하지만, 시장 강도의 최저점에서 반등을 시작한 때는 2018년 2월입니다. 이마저도 2달 정도 빠릅니다.
결국, 두 지표를 함께 보는 것은 필요하지만, 시장강도의 변화 보는 것이 조금 더 빠른 결정을 내릴 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
4. 시장 강도로만 판단할 수 있을까?
사실, 시장 강도의 값이 플러스다, 마이너스다만을 보고 매매가격이 오른다, 떨어진다로 판단하기는 어렵습니다. 시장강도의 값이 100인지, 200인지가 어떤 영향을 주는지도 모호합니다.
대신, 시장 강도의 변화율, 기울기에 따라 가격이 작은폭 그리고 큰 폭으로 변화하는 것은 알 수 있습니다. 그리고 시장강도의 추세가 하락인지 상승인지에 따라 가격이 떨어질지 오를지 가늠할 수 있습니다.
시장 강도는 위에서 확인했듯이, KB 시계열의 매매 증감률보다 2~3달 빠르게 반응을 합니다. 눈여겨보고 있는 지역이 있다면, 그 지역이 오를 타이밍인지, 떨어질 타이밍인지 분석이 되었다면, 시장 강도는 투자 결정을 한 박자 빠르게 할 수 있게 만드는 지표가 될 것입니다.
p.s) 시장 강도 데이터는 10일 주기로 업데이트 됩니다. (KB 시계열은 1주일)
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