뉴스나 기사를 보면 아파트 가격이 몇 % 상승했다거나 하락했다는 이야기를 들을 수 있습니다.
이때, 실거래가 대비 상승과 하락을 뜻하는 경우가 있는가 하면, 지수의 변화를 이야기하는 경우도 있습니다.
실거주 집을 구할 때나, 부동산 투자를 할 때 이런 뉴스는 반드시 참고하게 될 것입니다. 혹은 개인적으로 공부할 때도 각종 데이터를 통해 시장의 변화를 파악할 것입니다.
이번 글에서는 주요 기관별로 주택 가격 지표가 어떤 차이가 있는지에 대해 알아보겠습니다.
주요 기관별 주택 가격 지표의 비교
우리나라에서 주택가격 지표를 만드는 대표적인 기관은 KB국민은행(KB부동산)과 한국부동산원이 있습니다. 실거래가는 실제 거래 및 보고된 데이터를 국토교통부에서 정리하고 있기 때문에 지표를 만드는 기관으로 보기는 어렵습니다.
즉, 뉴스나 신문에서 이야기하는 매매, 전세 지수의 변화는 KB 부동산이나 한국부동산원의 주간 월간 보고서를 참고하여 만들어지는 것입니다. 그리고 이 두 기관의 데이터는 조금씩 다르기 때문에, 부동산 투자와 공부를 하는데 있어서 그 차이를 알고 있는 것 또한 중요합니다.
우선 간단히 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
지수를 산정하는 방식부터 다릅니다. 하지만, 이 지수를 산정하는 방식까지 파악하는 것은 어려움도 있겠습니다.
다른 영역에서 어떤 차이가 있는지 알아 보겠습니다.
1) 표본 수집 기간
KB 국민은행(KB 부동산)과 한국부동산원은 표본을 수집한 기간에서 큰 차이를 보이고 있습니다.
KB 부동산은 1986년(37년 차)부터 자료 수집을 시작하였고, 한국부동산원은 2003년(21년 차)부터 시작되었습니다. 오랜 기간 수집했다는 것이 자료의 정확도를 뜻하는 것은 아닙니다. 하지만, 그만큼 오랜 시간 부동산을 분석하는 데 사용이 되어 왔고, 신뢰도가 있다고 할 수는 있겠습니다.
2) 조사대상
우선 아파트의 경우, KB 부동산은 101구 78시, 71군을 다루고 있습니다. 한국부동산원은 101구 77시 8군을 다루고 있습니다.
연립 및 단독주택은 KB부동산이 103구 27시, 3군 그리고 한국부동산원은 101구 78시 81군을 다루고 있습니다.
아파트의 데이터는 KB 부동산이 조금 더 세부적인 시와 군을 다루는 것으로 볼 수 있습니다. 반대로 연립 및 단독주택의 경우 한국부동산원이 다루는 지역이 더 많습니다.
3) 표본규모 조사자
KB 부동산은 총 68,500호를 그 대상으로 하고 있고, 이중 아파트가 63,000호(약 92%)입니다.
한국부동산원은 47,300호를 대상으로 하고, 이 중에서 아파트는 36,000호(약 76%)입니다.
표본 규모로 볼 때 KB 부동산이 더 많은 대상을 조사하고 있습니다. 아파트 표본으로만 볼 때 KB 부동산의 표본이 한국부동산원 대비 약 1.75배가 많습니다.
표본 규모의 수치로 볼 때 KB 부동산이 조금 더 정확한 지표를 만들 수 있을 것입니다.
4) 조사방식
표본의 규모도 중요하지만, 가장 중요하고, 차이를 두는 것이 바로 조사방식입니다.
KB 부동산은 공인중개사가 실거래가에 근거하여 가격을 입력하는 방식입니다. 이후에 지역별 KB 담당자가 검증 및 확정을 합니다. 중요한 점은 이때 호가는 조사하지 않는다는 점입니다. 간혹 KB 시계열 데이터는 호가를 기반으로 하기 때문에 신뢰할 수 없다는 이야기가 있는데 틀린 것입니다.
한국부동산원은 부동산 시장 조사 전문가가 자료 및 현장조사 등을 통해 거래가능가격을 산정합니다.
위의 내용으로 볼 때 두 기관의 조사방식 차이는 아래와 같습니다.
부동산 소장님이 실거래가를 기반으로 가격을 산정하는가?
부동산 시장조사 전문가가 거래 가능 가격을 산정하는가?
KB 부동산과 한국부동산원, 어느 데이터를 봐야 하는가?
어떤 기관의 데이터가 '맞다 틀리다', '정확하다 아니다'를 판단하기는 어려울 듯합니다.
각 기관별로 조사 표본과 방식의 차이가 있고, 이 때문에 동일 기간 내에서도 다른 매매 전세 증감률을 보일 수 있다는 점을 아는 것이 더 중요합니다. 또한, 뉴스나 신문에서 어느 기관의 자료를 참고하였는지를 확인해야 함이 더욱 중요할 것입니다.
지표는 지표일 뿐, 실거래가격은 아닙니다.
시장의 전체 흐름을 판단하는 참고자료이며, 절대 가격을 알 수 있는 자료는 아닙니다. 시장에는 어쩔 수 없이 급매물을 내놓는 사람들도 있고, 정보의 비대칭으로 시세보다 높은 가격으로 거래하는 사람들도 있습니다.
매주 데이터를 보는 것도 중요하지만, 현장의 분위기와 매물 정보를 알아보는 것이 더 중요할 것입니다.
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