부동산에도 사이클이 있다. 지금은 상승장, 하락장 특징은??

부동산 투자 공부를 하면 거의 처음에 듣는 이야기가 바로 ‘부동산 사이클’입니다. 흔히 계절에 비유하여 봄-여름-가을-겨울의 사이클로 순환한다고 표현합니다.

계절에 빗대어 표현하는 이유 중 하나는 아마 KB 시계열 데이터의 매매/전세 증감률을 나타내는 색깔 때문일 수도 있습니다. 상승은 노랑, 주황색으로 표현하고 하락은 하늘, 파랑 색으로 표현합니다. 가을의 단풍과 겨울의 얼음과 같은 색깔입니다.

데이터로 상승인지 하락인지 확인하는 것은 어렵지 않습니다. 보다 중요한 것은 이 부동산 시장의 사이클을 이해하고 현재가 어느 계절인지 혹은 어떤 단계인지 파악하는 것이 중요합니다. 그래야 앞으로 투자를 하기 적절한지 아직 준비하고 공부해야 하는 시기인지 파악할 수 있습니다.

이번 글에서는 부동산 시장 사이클을 보는 방법에 대해 알아 보겠습니다.

1. 부동산 사이클 4단계

부동산 사이클을 가장 간단하게 표현하면 4단계로 순환합니다.

[부동산 사이클 4단계]
하락기 → 회복기 → 상승기 → 조정기

부동산 시장의 상승과 하락을 좌우하는 다양합니다. 흔히 정책이나, 개발 호재에 따라 상승과 하락을 한다고 생각하지만, 가장 큰 영향을 주는 것은 '공급'입니다. 공급에 따른 수요의 변화가 부동산 경기의 방향성(상승인지 하락인지)을 좌우한다고 보셔도 무방합니다.

아래 그림은 부동산 4단계 사이클을 그림으로 표현한 것입니다.

X축은 시간의 흐름이고, Y축이 가격의 변화입니다. 하락기에는 말 그대로 가격이 조정받거나 하락합니다. 이후 회복기와 상승기에 들어가면서 재상승을 합니다. 가격이 어느 정도 오르면 조정기에 접어들면서 다시 가격은 보합 내지는 하락을 맞습니다.

이 변화를 가늠할 수 있는 것은 매매와 전세 가격의 증감입니다.

하락기에서는 매매가가 떨어지기 시작합니다. 투자 수요가 줄어들고 실수요자는 매수 대신 전세 거주를 선호하게 됩니다. 이로 인해 전세 가격은 보합하는 현상을 보입니다. 매매와 전세 갭이 줄어들기 시작합니다. 통상적으로 하락기에는 건설사들의 분양이 감소합니다. 이는 곧 공급량 부족으로 연결됩니다.

회복기에는 부족했던 공급량이 영향을 받기 시작합니다. 부족한 공급으로 인해 실수요자들이 전세를 찾기 시작합니다. 이는 곧 전세가 상승을 뜻합니다. 전세가가 상승하면 매매 가격과의 차이가 줄어듭니다. 흔히 전세 가격이 매매 가격을 위로 밀어 올린다고 표현합니다. 흔히 말하는 바닥이 바로 전세가가 매매가를 치고 올라가기 시작하는 때입니다.

상승기는 매매 가격과 전세가격의 차이가 줄어들 때 부터 시작됩니다. 비슷한 가격이라면, 전세보다 매매를 선호하게 되기 때문입니다. 이 시기에는 매매가격과 전세 가격이 함께 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 또한, 부동산 경기가 살아나면서 건설사들이 공급량을 늘리는 때도 이때입니다.

상승기에서 조정기로 넘어가기 시작할 때는 매매 가격과 전세 가격의 차이가 늘어나기 시작합니다. 심리적으로 높아진 아파트 가격으로 매수하기보다는 전세를 이용해 안정적으로 거주하고자 하기 때문입니다. 매매 가격을 당분간 상승하지만, 전세 가격은 보합 성향을 띠다 점차 하락을 하게 됩니다. 그 이유는 앞서 회복-상승기 때 분양된 아파트들의 입주가 시작될 수 있는 시기 이기 때문입니다.

공급 물량이 증가하게 되면, 실수요자들의 선택지가 넓어집니다. 굳이 비싼 돈을 주지 않고도 전세로 거주할 수 있습니다. 투자 수요에도 영향을 주면서 매매 가격도 조정을 받기 시작합니다. 이렇게 조정기에서 다시 하락기로 접어들게 됩니다.

위의 사이클이 반복되는 것이 바로 부동산 시장입니다.

매매 가격과 전세 가격의 흐름만 잘 파악해도 현재 어떤 사이클을 지나고 있는지 알 수가 있습니다. 하지만, 더 확실한 파악을 위해서는 사이클을 세부적으로 나누고 몇 가지 요소들을 함께 봐야 합니다.

2. 부동산 사이클 7단계와 핵심 요소

4단계를 보다 세부적으로 7단계로 나눌 수 있습니다. 세부적으로 나누면서 그 시기에 핵심 요소 5가지를 함께 보는 시각이 필요합니다.

[부동산 사이클 7단계]
침체기 → 회복 준비기 → 회복기 → 상승기 → 확산기 (1차 순환장) → 급등기(2차 순환장) → 쇠퇴기

[핵심 요소]
주택 공급, 전세 가격, 투자수요, 실수요, 정부 정책

각 시기별로 달라지는 핵심 요소를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

1) 침체기

매매는 사라지고 전세가가 조금씩 오르는 시기입니다. 집 값이 떨어질 것을 우려해 집을 사기보다 전세로 거주하는 것을 더 선호하게 됩니다. 정부는 집값을 안정화하는 것이 목표이지 무작정 떨어뜨리려 하진 않습니다. 때문에 시장 정상화를 위한 정책을 검토하기 시작합니다.

2) 회복 준비기

전세 가격이 급등합니다. 이미 공급이 부족하면서 입주 물량이 부족하기 때문입니다. 이 시기에는 '미분양 물건'을 찾아서 투자하거나 '청약' 또는 '분양권' 투자 시장이 활발해집니다. 때문에 침체기 때 쌓였던 미분양 아파트들도 하나씩 소화해내기 시작합니다.

3) 회복기

청약 시장이 활발해지고, 분양권에 프리미엄이 붙기 시작하면서 새로 짓는 아파트에 관심이 쏠리기 시작합니다. 전세수요가 매매 수요로 전환되면서 전세 가격이 안정화되기도 합니다.

4) 상승기

상승이라는 말과 어울리지 않게 상당히 혼란스러운 상황이 연출됩니다. 투자 수요가 늘어나면서 가격의 상승세에 불이 붙습니다. 정부는 규제에 나설 수밖에 없는 상황이 만들어집니다. 급등을 하다가, 정책과 심리의 영향으로 일부 조정을 맞는 시기이기도 합니다. 전세 가격과 투자수요 그리고 실수요가 주춤하는 시기입니다.

5) 확산기

일종의 갭 메우기 현상이 두드러지는 시기입니다. 나름 좋은 입지인데도 상승기 때 A급지에 쏠려 관심을 받지 못했던 외곽으로 수요가 몰리는 것입니다. 점차 투자 수요가 확산되면서, 정부의 규제 정책도 강제지는 시기 입니다. 덩달아 공급 계획은 줄어들게 됩니다. 실수요자가 가장 활발하게 움직이는 시기 입니다.

6) 급등기

상승기 때 늘어났던 공급량이 해소되고, 확산기 까지 거치면서 강해진 규제 정책으로 인해 공급량이 줄어드는 시기입니다. 이로 인해 다시 한번 전세가와 매매가격이 꿈틀대기 시작합니다.

7) 쇠퇴기

상승의 끝에는 하락과 조정이 있기 마련입니다. 이미 오른 가격으로 인해 투자수요는 조금씩 줄어드는데 입주 물량은 남아 있거나 넘치는 시기 입니다. 그리고 상승기~급등기 때 짓기 시작한 아파트의 입주가 시작되면서 투자 수요는 줄어들고 실거주 수요만 조금 남아 있는 시기라 할 수 있습니다.

이상으로 부동산 시장의 사이클 4단계와 7단계에 대해 알아보았습니다.

큰 흐름에서 위의 사이클이 반복되는 것은 맞지만, 그 시기별로 공급과 수요 그리고 정책의 변화는 다를 수 있습니다. 이 흐름을 마치 공식적으로 외우기보다는 현재와 앞으로의 시장 흐름을 가늠하는 지표로 삼는 것이 중요할 것입니다.

시기적으로 상승기에 접어들더라도, 유동성이 약하거나, 이미 가격이 높게 오른 상황이라면 대세 상승은 어려울 것입니다. 반대로, 하락과 쇠퇴기에 접어 들 때라도 가격이 크게 오르지 않은 상황에서 유동성이 좋아지면, 보합 혹은 상승으로 반전될 가능성도 있습니다.

부동산의 특성상 흐름이 거꾸로 바뀌는 일은 없겠지만, 그 흐름 안에서 가속도가 붙을 가능성은 충분히 있습니다. 부동산 투자는 기계가 아닌 사람이 하는 것이고, 아파트를 매수, 매도하는 일도 사람이 하는 것이기 때문입니다.

이 글과 아래 글 들이 부동산 투자에 참고가 되길 바랍니다.