아파트 거래량은 부동산 투자를 하는 데 있어서 참고할 수 있는 중요한 지표 중 하나입니다. 거래량이 증가하고 있다면, 그만큼 수요가 많다는 것을 뜻하기 때문입니다. 물론, 수요가 많다고 해서 그리고 거래량이 많다고 해서 매매가나 전세가가 오르는 것은 아닙니다. 하지만, 시장에 긍정적인 영향을 줄 수는 있습니다. 특히, 투자자의 거래량이 늘어난 뒤 실거주자의 거래량이 따라 오르는 경향을 자주 볼 수 있습니다.
거래량을 볼 때 중요하게 봐야할 부분이 있습니다.
바로 투자자에 의한 거래인지, 실거주자의 수요에 의한 거래인지 알아보는 것입니다. 그렇다면, 투자자를 통한 거래인지, 실거주를 위한 거래인지 확인할 수 있는 방법이 있을까요?
이번 글에서 알아보겠습니다.
1. 실거주 거래 vs 투자자 거래 구분은 가능한가?
결론부터 말씀드리자면, 투자 거래인지 실거주 거래인지 명확하게 확인할 수 있는 방법은 없습니다.
매매 계약을 할 때 매수 목적(투자 or 실거주)을 기재하지는 않기 때문입니다. 다만, 매수자의 현재 거주지 주소는 명시가 됩니다. 이 내용으로 투자자 거래인지, 실거주 거래인지 확인할 수 있습니다.
매매가 된 아파트는 위와 같이 구분됩니다.
거래가 체결된 아파트의 '매수자'가 '지역 내 거주자'인가 '외지인 인가'에 따라 실거주 혹은 투자로 구분할 수 있는 것입니다. 지역 외 거래의 경우 서울과, 기타 지역으로 구분이 됩니다. 아무래도 서울의 인구비율이 높기 때문에 구분한 것으로 생각됩니다.
예를 들어 보겠습니다.
자신이 부산에 사는데 대구의 아파트를 매수했으면, 투자자의 거래량으로 카운팅 됩니다. 만약 부산 해운대구에 살고 있는데 투자를 목적으로 동래구의 아파트를 매수했더라도 실거주자의 거래로 카운팅 됩니다.동일 지역 내 거주자가 투자를 위해 매수를 할 수 있지만, 거기까지 세부적으로 구분하기는 현실적으로 어렵습니다.
- 실거주자 거래량 : 관할 시, 군, 구 / 시도 내 매매
- 투자자 거래량 : 관할 시도 외 (서울, 기타) 매매
2. 아파트 거래량 확인은 어디에서???
거래량을 확인하는 방법은 크게 2가지입니다.
직접 데이터를 다운로드하여서 확인하거나, 부동산 앱이나 서비스를 이용하는 방법입니다.
1) 한국 부동산원 데이터 직접 확인
한국 부동산원 데이터를 확인하는 것은 가장 기본적이지만, 조금은 어려울 수 있는 방법이기도 합니다. 아래와 같은 순서로 확인이 가능합니다.
위의 사이트로 접속하면, 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다. 좌측 메뉴들 에서 '월별 매입자 거주지별'을 찾으시면 됩니다.
한국 부동산원 → 부동산 통계 R-One → 부동산 거래현황→아파트매매 거래 현황→월별매입자 거주지별
위의 순서로 접근하시면, 기본적으로 최근 3개월간의 거래량을 볼 수 있습니다.
위 그림에서 대구 지역 2022년 7월 데이터를 보시면 아래와 같습니다.
[2022년 7월 월별 매입자 거주지별 데이터 - 대구]
- 매입자 거주지별_합계 : 893
- 관할 시군구내 : 491
- 관할 시도 내 : 247
- 관할 시도 외(서울) : 23
- 관할 시도 외(기타) : 132
앞서 이야기했던 예와 같이 부산 거주자가 대구 지역의 아파트를 매수했다면 '관할 시도 외(기타) 132 건' 중 하나가 되는 것입니다.
위와 같이 웹브라우저에서 바로 확인할 수도 있고 우측 상단의 '엑셀 전체받기'로도 확인할 수 있습니다. 엑셀로 확인할 경우 기간을 더 길게 조절해서 분석하실 수도 있습니다.
2) 아실에서 확인
다른 방법으로는 많은 사람들이 사용하는 아파트 실거래 앱(서비스)인 아실이 있습니다. 부동산원 데이터를 직접 확인하는 것보다 쉽고 직관적으로 거래량을 파악할 수 있습니다.
아실 접속 → 외지인 투자 선택 → 지역 선택
위의 순서로 접근을 하시면, '특정 기간 내'에 '특정 지역'의 '외지인 투자 건수'가 얼마인지 확인할 수 있습니다. 위 그림으로 보면 전국에서 2022년 7월 광주의 투자자 거래가 가장 많음을 알 수 있습니다.
부동산원 데이터와 달리, 외부인 거래량 즉, 투자자 거래량만 확인할 수 있습니다. 실거주자 거래량은 확인할 수 없지만, 자신이 관심 가지는 지역을 타 지역 투자자가 관심을 가지는지 확인하는 데는 무리가 없습니다.
여기까지 보시면 한국 부동산원 데이터를 통한 분석과 아실을 통한 확인방법에 장단점이 있음을 알 수 있을 것입니다. 기간 내 총거래량을 쉽게 확인하기에는 아실이 좋습니다. 하지만, 거래량이 상승하고 있는지 유지인지 하락인지 흐름을 보기에는 어렵습니다. 이러한 흐름을 보기 위해서는 부동산원 데이터를 가공해야 할 것입니다.
이번 글에서는 아파트 거래량을 중에서도 실거주를 위한 거래와 투자를 위한 거래를 확인할 수 있는 방법에 대해 알아봤습니다. 외부의 거래량이 증가하는 것은 투자를 목적으로 한 거래 증가일 가능성이 높고, 이는 상승장에서는 가격을 끌어올리는 불씨가 될 수 있을 것입니다.
3. 함께 보면 좋은 글
부동산, 대장 지역(구 혹은 동)과 아파트 찾는 법 (a.k.a 줄 세우기)
투자하기 좋은 지역 분석 기준 5가지! - 광역시 이상 지역의 경우는??
부동산 초보, 부린이라면 주목!!! - KB 시계열 데이터! 무엇을 봐야 하나???
댓글