수많은 아파트 중에 내가 살 수 있는 집이 있다 없다? (주택구입부담지수, 주택구입물량지수)

이 많은 아파트 중에
내 집 하나 없나...?

즐비한 아파트들을 보면서 한 번쯤 생각해보셨을 것입니다.

특히, 월세나 전세로 거주 중이라면, 길을 걷다 보는 아파트마다, 이런 생각이 떠오를 것입니다. 표면적으로 아파트 가격이 많이 치솟았기 때문에, 자가를 구한다는 것이 꺼려지고 어려울 수도 있습니다. 이럴 때일수록 객관적인 통계 자료를 보는 것이 필요할 수 있습니다.

과연, 나는 아파트를 사는데 부담이 있는 수준인가? 사서는 안되는 것일까? 사도 되는 것일까?

아파트의 가격만을 놓고 보지 말고, 자신의 소득과, 대출 상환 능력을 함께 고려할 필요가 있습니다. 이 때 사용할 수 있는 자료가 '주택구입 부담지수'와 '주택구입물량지수'입니다.

이 두 가지에 대해 알아보겠습니다.

1. 주택구입 부담지수 K-HAI(Hausing Affordability Index)

1) K-HAI 숫자는 어떻게 받아들여야 하나?

말 그대로 주택을 구매하는데 얼마나 부담이 되는지를 '지수'로 표현한 것입니다.

조금 더 자세하게 이야기하면, 중위소득 가구가 '표준 대출로 중간 가격 주택구입 시 대출상환 부담을 나타내는 지수'입니다. 다들 아시다시피, 집은 보유하고 있는 현금으로 바로 구매하기가 매우 어렵습니다. (웬만큼 현금 자산이 많은 부자분들을 예외입니다.) 즉, 일정 부분 대출을 해야 하고, 이 대출에 대한 원리금 상환이 필요합니다. 주택구입 부담지수는 주택, 아파트를 구매하는 데 있어서 원리금 지출이 소득 대비 얼마 정도인지를 계산한 것입니다. 그리고, 그 기준을 중위 소득과 중위 아파트 가격으로 잡은 것입니다.

K-HAI = (대출상환 가능 소득 / 중간가구소득) × 100

위 공식은 K-HAI(주택구입 부담지수) 산출 방식입니다. 앞서 이야기 한 바와 같습니다. 이 지수 산출에 필요한 값들인 아파트 가격과, 대출금리, 가계 소득의 출처는 아래와 같습니다.

아파트 가격 : 한국 부동산원 아파트 세세의 중간 가격을 활용
대출금리 : 한국은행의 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출금리
가계소득 : 통계청 '가계동향조사'의 2인 이상 도시 근로자 가구소득 자료와 노동부 '매월 노동통계조사'의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산 비율을 이용해 산출한 중간가구 소득

핵심은, 중간 가격과 중간가구소득을 이용한 점이라 할 수 있습니다. 평균이 아니라 중간값인 것입니다.

위 내용을 보고 이미 느끼셨겠지만, 수치가 낮을수록 주택구입 부담이 낮은 것입니다. 그렇다면, 이 지수 값은 어떻게 해석해야 하는 것일까요? 간단히, 주택구입 부담지수가 100이라면, 소득의 25%가 대출원리금에 사용된다고 이해하시면 됩니다.

현재 서울의 주택구입 부담지수는 약 200입니다. 이는 서울의 중간소득 가구가 서울지역의 중위 가격 주택을 구입할 경우, 적정 부담액(소득의 약 25%)의 200%를 주택 구입 담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 뜻입니다. 다시 말하면, 소득의 50%를 주택 대출의 원리금으로 상환해야 하는 것입니다.

반대로, 경남의 경우 K-HAI가 45.4입니다. 이는 소득의 약 12% 정도가 주택 구매 대출 원리금으로 사용된다는 의미입니다.

2) K-HAI 확인 방법

주택구입 부담지수를 확인하는 방법은 크게 두 가지이며, 모두 '주택금융통계시스템'(링크 클릭)에서 확인 가능합니다.

주택금융통계시스템 → 테마 통계 → 주택금융지수 → 주택구입 부담지수

위의 방법으로 전국의 평균적인 지수를 확인할 수 있습니다. 또한 지역별로 가장 최근의 주택구입 부담지수를 볼 수 있습니다.

이렇게 홈페이지에서 간단하게 확인하는 방법도 있고, 데이터로 다운로드하여서 확인하는 방법도 있습니다.

주택금융통계시스템 → 통계 DB → 간편 통계

위의 방법으로, 통계 DB에 접근하면, 조금 더 자세하게 그리고 입맛에 맞게 데이터를 추출할 수 있습니다. 조회한 다음에는 엑셀이나 CSV, JSON, XML 등의 형식으로 저장도 가능합니다. 특정 지역별, 그리고 기간별로 조회가 필요한 경우에는 이 방법 사용해야 합니다.

2. 주택구입물량지수 K-HOI (Housing Opportunity Index)

1) 주택구입물량지수 의미

주택구입 부담지수와 달리, 내가 구매할 수 있는 주택 물량이 넉넉한가를 알 수 있는 지표입니다.

전체 주택 중에서, 중위소득 가구가 구입 가능한 주택 비율입니다.

K-HOI = (중위소득 가구가 구입가능한 주택물량 / 전체 주택물량) × 100

위의 그래프는 2021년 지역별 주택구입물량 지수이며, 평균 44.6이며, 서울은 2.7입니다.

서울 K-HOI인 2.7이 의미하는 것은 서울의 중위소득 가구가 자기 자본과 대출을 통해 구매할 수 있는 아파트는 서울 전체 아파트 중에서 2.7%가 있다는 뜻입니다. 전국 평균 44.6은 우리나라 중위 소득 가구가 구매할 수 있는 아파트는 약 44.6% 정도가 있다는 뜻입니다.

수치가 높을수록 구매 가능한 주택이 많다는 뜻이고, 구매에 부담이 적다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

주택구입 부담지수와 같은 방법으로 통계자료를 확인할 수 있습니다.

3. 주택구입부담지수 vs 주택구입물량지수

두 지수 모두 주택, 아파트를 구매하는 데 있어서 얼마나 부담이 되는지를 가늠할 수 있는 데이터입니다. 중위가구의 소득과 중간 가격의 아파트를 활용했기 때문에, 자신의 상황과 맞지 않을 수 있습니다. 하지만, 전국 혹은 지역이 아파트를 구매하는데 어떤 분위기인지 느껴볼 수는 있을 것입니다. 각 데이터의 차이는 아래와 같습니다.